Подводные камни при покупке и ремонте квартиры в новостройке

Новостройки и осадка здания

Новые жилые комплексы – специфический бизнес, в котором максимум строительных компаний заточены только на получение прибыли. Минимум геодезии и проверок, минимум вложений, минимум качества материала, но максимум скорости строительства, и цены, которые только-только на грани возможностей покупателя. Конечно, в виду справедливости не стоит забывать о том, что на рынке есть и ответственные строительные компании, десятки лет производящие качественное жилье, но их не так много!

Итак, осадка. Осадка или усадка зданий – естественный процесс проседания земли под конструкцией, зданием за счет общего веса всех материалов сооружения. Он отсутствует в домах на вторичном рынке, где все давно осело, практически незаметен в качественном домостроении с правильными расчетами, в домах на сваях, но ярко выражен в недорогих жилых комплексах, где есть экономия на бетоне и несоответствие проекту, чтобы минимизировать затраты на строительство. А таких построек, именно с нарушениями, очень много. Поэтому, хорошо, конечно, одним из первых занять удобный этаж, выбрать солнечную сторону, да и вообще, квартиру нужной площади и планировки в новом ЖК. Но стоит ли спешить, раз возможны такие проблемы?

Осадка не чувствуется человеком, нет проседания на полметра сразу с рывком вниз и разрушениями. Но есть минимальные подвижки на 1 мм, 2 мм за определенный период. Этого вполне достаточно, чтобы нанести ущерб вашему новому ремонту. Были ровные углы, стали слегка развернутые, штукатурка в ванной потрескалась, краска в коридоре начала осыпаться, в здании слышится хруст... все это возможно! И, тем более, на протяжении первых нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию!

Углы: ровные или нет?

В квартире очень важной является правильная геометрия комнат. При данном условии, помещения получаются практически идеальны по собственным размерным характеристикам, и делать ремонт внутри – одно удовольствие. Но стоит только себе представить, сколь трудным будет каждый этап ремонта, если один угол больше 90 градусов, а второй – меньше, параллельные стены отличаются по длине, перепад уровня пола вообще недопустим и составляет 1-2 см на метре, высота потолков в каждой отдельной точке помещения разная, и предельные точки отличаются на 8-10 см.

Можно подумать, что данные цифры нереальны, но, поверьте, более чем, ведь очень часто в новостройках присутствуют такие проблемы. Есть они и в жилье на вторичном рынке, но гораздо обиднее, когда вы сталкиваетесь с ними после приобретения абсолютного нового, вполне себе дорогого жилья.

Кроме того, на вторичном рынке вполне возможно приобретение квартиры, где все дефекты давно исправлены профессиональным ремонтом. Ну, это чисто как альтернатива для сравнения!

Неправильная геометрия, перепады уровней, несоответствие размеров – одна из основных бед и проблем в ремонте квартир в новостройках. Поэтому стоит обратить на нее внимание!

Ремонт соседей

Ремонт на собственной территории тоже мало кому нравится, ведь это и дополнительные заботы, и постоянная пыль с грязью в помещении, и истончение кошелька. Но соседский ремонт – это всегда серьезная проблема для человека. Шум, грязь в подъезде, машины доставки под окнами, громкие голоса рабочих, скандалы, когда заказчик недоволен. А еще, что естественно, перфоратор целыми днями, грохот падающих перегородок, стук молотка. И, что самое важное, нереальной остается ситуация, когда новостройка заселяется одновременно, в течении месяца или двух, и ремонт у всех делается сразу, в кратчайшие сроки... и наступает момент тишины. Нет! При въезде в новостройку стоит сразу подготовиться к тому, что ближайшие несколько лет вы будете ощущать подобный дискомфорт. Кто-то делает ремонт сегодня, кто-то – завтра, а некоторые сразу поклеят обои, а к капитальному приступят только через год-два. А вокруг десятки соседей, и вся хваленая шумоизоляция на отголоски ремонта уж точно не распространяется!

Законность деятельности застройщика: документы, лицензии, другие риски

Данные пункты мало относятся к подводным камням ремонта в новостройке, но все равно присутствуют в вашей жизни. Поэтому, данное уведомление здесь, примерно всередине статьи, чтобы каждый смог отметить для себя подобные неприятные возможности.

При покупке жилья в новом доме, особенно, что связано с долями и внесением средств наперед, кредитными или собственными, все стоит дважды обдумать и трижды проверить, опираясь не только на предоставленную документацию застройщика и его подрядных фирм, но также на знания профессиональных юристов. Привлечь к работе можно бы и строительный технический надзор, который заранее скажет, стоит ли заселяться в такой дом, объяснит покупателю все преимущества и недостатки строительных материалов, особенности технологии, возможные последствия выбора!

Материалы строительства новостройки

Действительно, стоит остановиться и на данном моменте, который является одним из основополагающих!

Хорошо конечно, когда в рекламном проспекте расписано, что пенобетон – легкий и теплый материал, панели – надежные и крепкие, а наружное утепление на фасаде обеспечивает высокую степень энергосбережения... Но является ли все это правдой?

До того как принять свое решение о вложении средств в новую недвижимость, постарайтесь пообщаться со специалистами, при осмотре помещений вызвать представителя контролирующих или частных компаний для проведения экспертной оценки, но также предварительно ознакомиться с техническими характеристиками всех материалов, используемых в строительстве и отделке. Сегодня их сотни на рынке, и даже не половина из них соответствует будущей здоровой и комфортной жизни в доме, а намного меньшее количество. Поэтому не стоит в омут с головой, ведь рассматриваемая вами новостройка далеко не последняя в вашей жизни... есть дома лучше, качественнее!

Реклама, обещания, громкие заявления

СМИ и маркетинг, реклама в сети Интернет, навязчиво всплывающие окна на мониторе ПК с предложениями нового жилья сразу после того, как вы один раз попытались найти информацию о новостройках в городе – все это планомерное выполнение задачи "заставить" вас купить! Данная реклама работает не на вас, а на производителя домов, самого поставщика рекламы! Это стоит осознавать! Поэтому все данные из рекламы необходимо заранее проверять, привлекая независимых экспертов!

• Нужно внимательно вычитывать договор, смотреть сноски, соответствия законодательным актам, статьям!
• Важно обратить внимание и на цены, а также их изменение в процессе. Вы находите жилье по одной стоимости, но она меняется сразу по приезду на осмотр квартиры в ЖК. При этом вам всегда рады предложить жилье подороже, но с отделкой, на солнечной стороне, с собственным парковочным местом... С одной стороны, не все так плохо, но тоже обман!
• Красивая и непонятная терминология, обещания и потакания желаниям покупателя – еще один инструмент, с помощью которого подменяются понятия, покупателя вводят в заблуждение. "Под ключ", комплексно, лучшее предложение, только у нас... все это красивые лозунги, направленные на то, чтобы вы купили, меньше обращая внимания на реальные проблемы и факты.

Подобные обещания, рассказы о непонятных вам, как обывателю, технологиях, могут повысить компетентность компании и ее профессионализм в ваши глазах. Но это ли нужно? Предложенное парковочное место или милый дворик с несколькими лавочками в новом жилом комплексе? Нет! Вам необходимо жилье с высокой степенью надежности безопасности, практичности и энергоэффективности!

Квартира с готовой отделкой!

Можно согласиться, не просто звучит красиво, но и смотрится практически идеально! Будущего покупателя проводят по комнатам, где белые и ровные гипсокартонные стены, стяжка пола и основа под потолок, где установлены радиаторы и оконные системы. Всего неделя на поклейку обоев и ввоз мебели, и можно заезжать. Но так ли это на самом деле?

Готовые квартиры с отделкой – повод для споров многих специалистов:

• Квартира с ремонтом, даже черновым, удобнее, чем просто коробка с голыми бетонными стенами;
• Меньше затрат, меньше нервов, меньше потерь времени;
• Чисто, без пыли, вы всем довольны, а это много значит, ведь эмоции формируют общее настроение и отражаются на здоровье. Когда все хорошо, и вы понимаете, что нужно потратить всего неделю-две на ремонт, и 50-100 тысяч на отделку, становится проще!

Но стоит посмотреть на все красивые предложения и с другой стороны:

• Квартира с ремонтом! Но какой он! Что под ровными стенами, вложена ли обещанная шумоизоляция, теплоизоляция, пароизоляционные пленки, установлен ли под плитами гипсокартона силовой каркас под мебель, нет ли плесени на стенах, нет ли развертки углов или, что самое ужасное, трещин? С одной стороны, нужно убеждать себя только в положительном, но подходить к оценке отделки рационально и обдуманно;
• Меньше затрат на ремонт, финишную и косметическую отделку? Да, возможно! Но на сколько дороже стала квартира в новостройке за счет данного предложения? Ремонт ведь сделан не бесплатно, и он явно оценен не только по стоимости материалов. Разобрать данный финансовый аспект стоит очень основательно;
• Новые радиаторы, остекление, двери... в абсолютном большинстве случаев, это просто серийное производство, недорогие холодные окна и китайские двери для замкнутости теплового контура и обеспечения первичной герметизации помещения, а также радиаторы, которые нужно будет заменить в ближайшее время, чтобы получить нужную теплоотдачу. И, во сколько выльется вся подобная замена? Стоит ли вообще платить дополнительно 10-20% поверх стоимости жилья в новостройке за первичную рекламную отделку?

Инженерные системы в новостройке

Главным преимуществом здесь является факт новых труб, котлов, насосов, фитингов, канализационной системы, проводки. Этого не отнять. Но, как повелось, во всем изначально нужно сомневаться:

• Вызвав специалиста, опираясь на документацию, предоставленную компанией-застройщиком или ее представителями, проверить давление газа. Мало кто это делает, но это важно;
• Самостоятельно можно проверить вентиляционные системы, чтобы понимать, как быстро будет заменяться внутренний воздух в квартире на более свежий с улицы;
• Уточнить мощность ввода в квартиру, сколько кВт заведено, и вообще, можно ли давать соответствующую нагрузку на сеть: электроприборы отопления, бытовая техника, электрический чайник, стиральная машина, прочее. Также, проверить, есть ли все необходимые автоматы, подключенные к системе УЗО;
• Насчет канализации все проще. Для проверки ее стабильности нужно устроить несколько испытаний залповым сливом. Набираете ванну до половины, а потом достаете пробку, одновременно включая воду на кухне, а еще в умывальник в ванной, смываете бачок унитаза несколько раз. Поток воды должен уходить в канализацию без проблем;
• С самой водой сложнее. Проверить напор из смесителя не так сложно, но как проверить зашитые в стены трубы?.Хорошо (хотя и повлечет дополнительные расходы), когда у вас только ввод стояков в ванну и на кухню. Тогда разводкой труб, определением "мокрых" точек вы занимаетесь самостоятельно;
• Также стоит проверить отопление, теплые полы, систему кондиционирования. Для всего стоит использовать термометры, тепловизоры!

В итоге, хочется сказать следующее – подводных камней при выборе квартиры в новостройке, при ремонте и отделке, довольно много. Далеко не факт, что вы столкнетесь с этими проблемами, но нет и никаких гарантий, что все сложится идеально. Поэтому стоит максимально отключить эмоции и эйфорию от приобретения долгожданного нового жилья, а подойти к столь серьезному мероприятию соответствующим образом. Только трезвая оценка, строгие расчеты, внимательный осмотр и консультации со специалистами, проверка всех документов, самостоятельные тесты всех систем в квартире приведут к качественному результату!